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房贷利率提高先别提前还款 除违约金还要付出这些代价

根据融360最新的数据显示，全国首套房贷款平均利率已经上升到5.56%，利率整体仍是上浮收紧的趋势，犹如变相“加息”。有网友咨询融360说房君，手里有了富余资金，想申请提前还贷，减轻一下每月的月供，有没有最佳还款时间呢？

在回答这个问题之前，先给大家普及一下提前还款的优缺点知识。

优点：减轻还款压力

在房价高企的城市，部分经济能力有限的购房人选择多贷款，有余钱后，再提前还款。从购房人需求的角度看，提前还款的好处无非有两种，一种是减轻每月月供压力、减少利息支付，另一种就是，还清贷款的话，可以将房子解押，日后有资金需求，可以继续用房产做抵押贷款。

在目前利率上涨的大背景下，银行对房贷提前还款有一些限制要求。

1、提前还款要交违约金

有些银行要求提前还款需要交违约金，一般，银行收取违约金的方式有两种：

第一，按照提前还款时未结余额的2%-5%计算，比如100万贷款，提前还贷后，还剩下50万没还，那么要交1万-2.5万的违约金。

第二，收取若干个月的利息，比如还贷不足一年的罚息三个月；还贷满一年不满两年的罚息两个月；还贷满两年以上的不罚息。

有的城市银行鼓励购房人提前还贷，对提前还贷收取的违约金给予优惠，无论是鼓励还是限制，银行这么做，不禁让人怀疑其是为了缓解自身额度不足问题，说白了，就是尽可能多收回点资金和利息。

2、提前还款方式受银行限制

提前部分还款有两类还款方式，一是缩短贷款年限，月还款额不变，二是减少月还款额，贷款年限不变，前者比后者更能省利息。有些银行默认的是第一种还款方式，购房人没得选，因为这种方式交的利息多，能获得更多收益，当然，各地银行的政策有差异，具体执行时会有不同。

3、提前还款有还款时间、额度限制

不仅是还款方式，部分银行对还款时间和还款金额也有要求，有的规定还款满半年或者一年才能申请提前还款，有的规定了还款额度，比如还款金额一定是1万的整数倍；有的还规定了还款次数，比如一年只能还一次等等，要求还挺多呢。

4、提前还款后，剩余贷款可能面临利率上浮

上面说过，选择缩短贷款年限，月还款额不变的方式更省利息，有的银行会规定，提前还款后剩下的贷款要重新签贷款合同。比如，贷款100万，已经还了30万，还剩70万没还，最开始的贷款利率是9折，申请提前还款20万，剩下的50万要重新签合同，贷款利率也按照所在银行的最新上浮10%政策执行，并且银行会重新审核贷款人资质，如果这期间出现过收入不稳定、或者逾期问题，会直接影响接下来的申请。

关于提前还款有没有最佳时间，融360说房君觉得，这完全取决于买房人本身的需求，比如想把房子解押，只能提前还款；再比如，申请房贷的时候利率较高，之后利率降低，提前还款后也没有影响正常生活，以减轻月供压力为目的的还款无可厚非。不过，现在的情况是利率普遍上浮，本来不提前还款，生活过得也还行，只因为不想欠银行太多钱，非要给银行去送钱，就有些欠考虑了。

其实，与其说选择还款最佳时机，不如说选对适合自己的还款状态，银行和购房人现在是处于一个博弈的状态，前者更占据主动权，因为银行不缺来贷款的购房人，缺的是额度。而购房人要同时考虑利率、首付、放款时间，对于部分人来说，能贷到款就不错了，至于要不要提前还款，只能走一步看一步了。

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