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悬爷侃房事：淡市不淡，产品里见

对于我们老派做地产营销的人而言，因为大多起于微时，很热衷于对产品的研发和营销推广的创新。像万科碧桂园这种拿了一块地，然后就琢磨着总部研发中心往地块里套图强排，万千项目一个样的，我们是有些许的不屑的。这种区别，大约相当于热衷做私房菜的和热衷玩肯德基连锁店的。

无论是私房菜式的房子还是肯德基式的房子，都能满足基本的居住需求，只不过核心的区别在于失去了产品的个性和满足客户的特定需求。在旺市的时候，无论是什么样的产品都好卖，而肯德基式的住宅（目前南宁楼市大把多，九成肯德基）因为流水线化做得快卖得快，而个性化产品因为起设计报批乃至施工都会慢上许多，自然而然也就成了众多房企的弃子。

我常说，倒退三五七八年的楼市里，好产品要远比现在多得多。各种精于园林的规划布局的户型设计的好玩产品，一抓一大把。而现在，踩遍了整个南宁的楼市，基本上就是矬子里面拔将军，聊胜于无地能找出个别产品的个别亮点，仅此而已。

而动辄百分之几十赠送率的产品，其实在那个年代并不鲜见。但能把赠送率实打实地做到实用面积里没一毛钱的浪费，而且甚至做出赠送100%的产品来，一样是在产品上的诚意和良心。

最近，白沙沿线有个项目很吸引我的注意力。无论是从营销手法还是产品打造上，都颇值得说说。

松宇ONE91，白沙沿线边上一个名不见经传的单体公寓项目。既算不上优质地段，也不是多大牌的企业，产品也是略弱势的公寓产品。但一野“背锅侠”的快闪式行为艺术营销，一下子就把市场的注意力吸引了过去。客观说，最近两三年因为市场太特么好了，我感觉江湖上的营销人们基本都死绝了。谈什么推广，谈什么作秀，楼盘一面市象征性地开放下售楼部，直接弄点分销佬卖房完事。什么媒体推广啊，什么开盘啊，什么暖场啊，都是浮云。

“背锅侠”行为艺术营销

当然，好三年坏三年，大概率的从今年下半年开始，我觉得营销人们要陆续地又开始复活了。如果说转折的起点，我愿意说从松宇这个小项目开始。认真地打造出一个完全不一样的公寓产品，认真地把营销推广力再次拿上台面。我相信，如果再配合一个相对性价比略高的价格，这个相当不大的项目，基本上销售压力不大。

当然，我踩盘时大约也摸了下底，预计售价大约一万二三样子。如果折算上100%的赠送率的话，白沙沿线公寓，一平六千来块。恩，相当有竞争力，属于可以闭着眼投的玩意。再根据周边的情况，这里每个租个两千来块钱，15年也基本回本了，而且还不占用你的购房指标，手上有闲钱的，完全可以来一套。

户型优势，第一个值得说的就是零公摊。为什么别人家的公寓公摊高达40%甚至50%，而松宇能够做到零公摊呢？因为赠送的面积多啊，得房率超过100%了。这个也是很具有诱惑力的，赠送那么多，不仅很抵值，居住的舒适性也大大提高了。

赠送的面积多，户型可利用的空间也大了起来。听起来惊人的是，29平可以做到2+1房，39平得3房，实际使用面积达到84㎡，而且户型布局很合理，有些房间住起来甚至比某些好地段住宅的主卧还舒服。最让年轻人喜欢的是，39平的户型，还带有一个不大不小的阳台，不用像其他公寓一样担心没有地方晾晒衣服。想自己下厨的也方便，直接天然气入户，很省心了，毕竟最方便实用的还是天然气，价格也便宜。

松宇ONE91样板间图

当然最有特色的还是双通道设计，据说这是南宁唯一一个双通道设计的公寓产品。双通道设计有什么优势呢？你普通的公寓楼，只有一条走廊，门对门，户对户，住起来极其不舒服，首先通风采光方面就很差，再者，一点私密性都没有，说话大声点，对面都听得清清楚楚，这很尴尬的。

松宇的公寓通道有一侧是悬空的，户与户之间的距离大概7.5米，公寓还多了一扇窗朝向走廊，通风透气，采光也足够，私密性方面也不用担心了。整体来说，居住的舒适性是很高的了。

松宇ONE91样板间图

老时有句话叫穷人的孩子早当家，房地产项目亦然。那些坐拥完美地段大品牌再赶上旺市的项目，你又怎么能指望他们会下心思在打造产品上呢？即便是你作为购房者去选择，最多是吐槽一下，这个产品实在是不咋好，户型实在是很逼涩。然后，一边吐槽着一边就把合同给签了。

最近些年，有个热词叫“保持初心”。我现在对投房子的兴致相当不大，在我眼里南宁也没啥房子谈得上赚钱了。但仔细看看，其实好的房子还是不少的，也包括如上在户型、居住舒适一事上下了些心思的。公寓产品，一向以不好住而著称。但如果换种思维方式，认真地做出一个真正好住的公寓，这种产品又何愁没有市场？

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