频道导航

黄金斗牛台：实测龙岗南两大江景盘 银河江湾明珠&龙光玖悦府怎么选？

五象龙岗，一直以来都是备受热议的板块。很多人爱它，因为它宜居，有江景有公园，而且还是属于五象，至少让很多人实现了上车五象的置业梦。很多人不看好它，认为它地段偏远，不是自贸区，地铁覆盖的范围又小，商业配套目前只有一个万达茂。

占据稀缺资源的龙岗片区，或许它的价值是被低估的。目前，片区不少楼盘的价格也是9字头，1万出头，对于刚需来说，价格比较友好。

最近，位于龙岗南，五象大道旁的两个集江景、地铁、公园景观于一体的项目比较受关注，那么这两个盘如何？到底值不值得下手？本期牛盘请就位之黄金斗牛台带大家实探龙光玖悦府、银河江湾明珠。

地段：龙岗南 五象大道旁

银河江湾明珠、龙光玖悦府两个项目都位于五象南八尺江桥头，临近五象大道，一桥之隔就是邕宁区蒲庙老城区，目前周边正在处于开发中，同时也有部分的城中村，地段相对有些偏远。

不过交通较为便捷，五象大道直接到达五象总部基地，从凤岭北、东盟商务区过来，走那安快速路，20分钟左右路程即可到达。另外，项目周边有地铁4号线、邕江、八尺江、以及规划中的新坡湖公园，具有一定优势。

银河江湾明珠营销中心实景

从地段上看，龙光玖悦府位于五象大道上，出行方便。银河江湾明珠位于龙祥路与联合路交汇处，后期联合路开通之后，到达地铁4号线更近。

从发展前景来看，目前周边在开发中，两者距离南宁园博园和五象火车站（规划中）约4个公里，未来随着周边配套的逐渐兑现和开发，价值会更加凸显，但仍然需要一定的时间。

因此，由于两个项目相邻，在地段优势上相差无几。

龙光玖悦府营销中心实景

配套：交通便捷 景观资源丰富 商业配套缺乏

交通配套：

两个项目周边有五象大道、新邕路、江湾路、那安快速路、玉洞大道等，出方便。

银河江湾明珠位于距离五象大道约300米，距离距离五象火车站约4.1公里，地铁4号线约800米，去地铁站更方便一点。

五象大道

龙光玖悦府营销中心前公交站

龙光玖悦府位于五象大道上，属于五象新区一大黄金主干道之一，距离五象火车站约3.8公里，距离地铁4号线约1公里。相比起来，去五象火车站更方面一点，去地铁站则稍微远一点。

邕宁区第四小学实景图

教育配套：两个项目的东侧将规划建一所小学和中学，周边还有邕宁区清泉小学、邕宁区和合小学等教育配套，另外，龙光玖悦府的南面还有一所邕宁区第四小学，而银河江湾明珠自身配建一所24班幼儿园，距离哈罗公学仅约300米，从项目的样板间，即可清晰看到该国际学校。

银河江湾明珠斜对面即为哈罗公学

医疗配套：两个项目周边已经开业的医院有邕宁区人民医院、前海人寿三级综合医院，另外南宁市儿童医院也将投入使用，片区医疗配套较为充足。项目不远还有一个蒲庙镇龙岗村卫生所、银龙社区医院等。

前海人寿医院实景图

商业配套：两个项目目前周边的商业配套较为欠缺，主要有南宁万达茂，宝能城市广场（建设中）、威宁利福邻家广场（建设中），此外，银河江湾明珠的西北侧也规划有一块25亩的商业用地，未来建成之后，该项目将享受更便捷的商业配套。

整体而言，两个项目在交通、医疗、商业等配套方面，配套基本一致，没有胜负之分。不过在教育配套方面，银河江湾明珠自带有一所24班幼儿园，业主就学更方便。

景观配套

银河江湾明珠北面规划有新坡湖公园，距离滨江公园约1.5公里，可以享受公园景观配套，满足休闲需求，但是旁边规划有一幅住宅用地，未来建成或许会遮挡湖景视野，不过东面地块规划为小学，高一点的部分楼层仍然可以享受八尺江的江景视野。

龙光玖悦府的南面和东面直面八尺江，项目70%的户型都能看江，朝南朝东窗口、阳台都拥有一线江景资源。

从视野来看，龙光玖悦府的景观视野更佳。不过周边的公园景观配套，两者都一样，周边还有龟山滨江公园、蒲津公园、南宁园博园等，自然景观资源丰富，居住舒适度高。

项目规划

项目体量

银行江湾明珠沙盘图

银河江湾明珠项目占地67亩，，龙光玖悦府总占地约41亩，。从项目体量上来看，银河江湾明珠比龙光玖悦府稍微大一点，可操作的空间也大一点。

龙光玖悦府沙盘实景图

楼栋规划

银河江湾明珠项目效果图

银河江湾明珠规划了7栋高层，总户数1589户。项目采用的是围合式布局，部分楼栋为双单元设计，超70米宽的楼间距，保证了通风采光，部分外围楼栋高层户型可以享公园、江景视野，对内可以观赏中庭园林景观。

龙光玖悦府规划了7栋楼，总户数809户，楼栋蝶形分布，错落点式布局，采光通风俱佳，为独栋单元设计。南面和东面的楼栋对外可享江景视野，对内可享园林景观视野。

龙光玖悦府项目鸟瞰图

相对而言，龙光玖悦府地块更小，同样规划了7栋楼，不算非常宽敞，不过好在楼栋为独栋独单元设计，在景观、采光、私密性等方面更具优势。而银河江湾明珠为双单元设计，相比起来略差一点点，但是好在项目楼间距宽敞，一定程度上保证了项目的通风采光。

外立面：

根据现场置业顾问小哥哥介绍，银河江湾明珠的外立面采用的是新亚洲风格，米色式为主的外墙非常时尚，耐看，而且外立面采用的是真石漆外立面。

龙光玖悦府的外立面则不是真石漆，为普通的涂料。相比起来，真石漆的外立面品质更好一些。

园林规划

银河江湾明珠景观系统

据置业顾问小哥哥介绍，银河江湾明珠的园林景观由全国排名前五的深圳文科园林股份有限公司设计，打造10000平米的东方格调园林景观，形成“一轴、三院、八景”的宽境社区，社区配套非常丰富，包括健身跑道、羽毛球场、健身运动场、阳光草坪、林荫休闲区、童享园等，让业主享受优质的居住环境。

龙光玖悦府景观图

龙光玖悦府置业小姐姐则表示，龙光玖悦府的一大景观特色是在社区门前打造20-47米退距的绿化休闲带，即目前营销中心前的部分园林实景以后会保留下来。问及项目内部景观配套，置业顾问则表示，该有的都会有。小编为此从网上了解到，玖悦府项目配置有四点半课堂、禅茶会客、老人活动中心，漫步跑道等配套。

龙光玖悦府营销中心实景

综合来看，两个社区都配置了一些基本的生活配套，满足生活需求。银河江湾明珠社区更大一些，景观配套也更为丰富一些。

银河江湾明珠实景

宜居指数

社区的容积率越低，居住舒适度就越高。银河江湾明珠容积率为4.0，楼层为31-40层，梯户比为2梯四户、2梯5户，车位配比1:1.11。龙光玖悦府容积率为3.0，楼层为23-32层，主要为2梯5户，车位配比1:1。

龙光玖悦府的容积率更低一些，因此宜居指数，相对也高一些。在车位配比方面，银河江湾明珠的车位明显更充足一些。

户型：

银河江湾明珠主推户型为95㎡/99㎡/105㎡/115㎡，户型是市场上主流的刚需户型，均价10500元/㎡。

龙光玖悦府主推户型为73㎡/89㎡/110㎡/116㎡，在售均价11000元/㎡。项目在90-109㎡区间没有户型选择，不过73平的小户型，可以满足部分投资、想买小户型的客户。

首先对比一下两者同样是三房两厅两卫的户型。

银河江湾95㎡户型

95㎡户型为3房2厅2卫设计，户型方正，动静分明，客厅+餐厅+阳台三位一体，通风采光不错，客厅和餐厅面积约27㎡，空间大气宽敞，居住较为舒适。阳台长约5米，进深1.6米，也算比较宽敞，主卧套房设计，带独立卫生间，赠送1米宽的景观飘窗，主卧开间达3.9米，进深3.2米，整个卧室面积近约19㎡，可以放1.8米的床加衣柜和两个床头柜。厨房面积近约5.72㎡，两个次卧的面积分别达8.6㎡，7.8㎡，空间大小都比较合理。

龙光玖悦府89㎡户型

89㎡户型同样为3房2厅2卫设计，户型布局同样是动静分明，客厅+餐厅+阳台三位一体，开间达10.6米，客厅餐厅面积约22平，阳台的进深达1.9米，面积约8.55平，宽敞大气。 主卧开间3.6米，进深3.3米，面积18㎡；一间次卧的面积约8.4平，也不算小，不过另外一间卧室的面积仅约6平，空间过于紧凑，舒适度欠佳。

龙光玖悦府89㎡户型实景

两个户型相比，布局相似，但是银河江湾明珠各个空间的尺度更为宽敞舒适，而龙光玖悦府则相对更为紧凑一些，不过原本龙光玖悦府的面积就比银河江湾明珠小6㎡，因此整体而言，大家都相差不多。如果更追求尺度和舒适度的，可以考虑选择江湾明珠。

再来对比一下两者的4房2厅 2卫的户型

银河江湾明珠115㎡

115㎡户型为4房2厅2卫，户型明式设计，采光通风佳，景观大阳台达6.6米，可以更好享受景观视野，客厅与阳台相连，采光充足，客厅面积12.48㎡，厨房为U型设计，面积达5.94㎡，可以容纳一个双开门冰箱。

银河江湾明珠样板间实景

餐厅空间比较宽阔舒适，面积达8.58㎡，主卧配置衣帽间、卫生间和大飘窗，主卧与衣帽间的开间达1.6米，宽敞大气。

另外，三间卧室都赠送飘窗，入户旁的卧室连接阳台，都可以更好欣赏窗外美景，值得一提的是，三个次卧空间都不算小。

龙光玖悦府116㎡

116㎡户型为4房2厅2卫，户型方正，双阳台，南北通透，采光充足，客厅餐厅相连，客厅面积为12.95㎡，空间较为宽敞，餐厅面积6.75㎡，两个阳台面积达13.27㎡，主卧设置有衣帽间、卫生间，两个次卧的面积近约10㎡，不过入户门的房间则较小，面积仅约7.25㎡。

综合来看，两个户型的布局也基本相似，空间尺度也相对舒适，能够满足三代同堂需求。不过从空间尺度来看，依然是银河江湾明珠在餐厅、厨房、次卧等方面更宽敞，但不是双阳台设置，不能做到南北通透。

龙光玖悦府116平样板间实景

龙光玖悦府116平样板间实景

而龙光玖悦府则为选择目前市场上比较受欢迎的双阳台设置，通风采光更好。不过龙光玖悦府入户门正对主卧大门，私密性欠佳，减分不少。

开发商品牌

重庆银河成立于1985年，是一家集房地产开发、建筑施工、物业管理、商贸服务为一体的民营企业集团，目前在重庆、湖北、南宁，在建的地产项目面积100多万方。银河江湾明珠是重庆银河进入南宁继龙湖银河江与城之后，开发的第二个项目，不过与第一个项目不同的是，银河江湾明珠是重庆银河在南宁首个独立开发的项目。

龙光集团创立于1996年，2013年在香港上市，是集房地产开发运营、交通投资建设、资产管理等产业于一体的大型企业集团。2020年，龙光集团晋升中国房企权益销售金额20强，跨入千亿房企阵营。

龙光2005年进入广西，15年的时间，龙光已稳坐南宁头部房企。根据克而瑞发布的数据显示，2020年龙光集团凭借175.63亿元的全口径网签销售金额，位列广西房企3强。深耕南宁15载，龙光先后开发了34个项目，遍布南宁六大城区。目前在南宁已形成3大产品系：天系、江南系和玖系，产品丰富，从住宅到商铺到写字楼到院子，覆盖刚需、改善以及终极置业等客群。

从品牌上来看，无论是从房企实力还是开发经验，龙光更胜一筹。不过银河江湾明珠为重庆银河入桂首个亲自操刀的项目，或许为了打造影响力和好口碑，也会更用心打造。

点评：

虽然五象龙岗已经发展了多年，但是龙岗南片区的发展才算是刚起步，周边的诸多配套尚未完善，踏入这个片区，诸多低矮的城中村楼房，给人的感觉仍然是不够高大上。

另外，许多购房者都嫌弃这个片区太偏远，办公室一位住在青秀区的南宁土著则直言，叫一个土著去龙岗南买房，无异于住龙岗，叫去相思湖买房一样偏远。小编认为，这里仍然占据一定优势，有稀缺的自然资源，非常宜居，房价也不算太高，一些楼层户型仍然有9字头房源。未来随着五象高铁站的开工，以及南宁园博园周边的开发，这个片区价值也将会更加凸显，只是它仍然需要时间。

点击查看完整内容