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首套房贷利率越来越高 个人购房杠杆率显著下降

记者日前获悉，包括工、农、中、建四大行在内的部分银行宣布，本周起上调北京地区首套房贷利率，在央行基准利率基础上上浮10%，二套房贷利率维持不变。加上前期已经宣布并执行的银行，目前北京地区首套房贷利率已经普遍升至基准利率的1.1倍。

从基准利率的85折、9折到不打折，再到如今的1.1倍，北京地区首套房贷利率持续上行。不止是北京，去年以来，上海、深圳以及郑州等热点一二线城市的首套房贷利率也普遍上浮。

一切都在朝着监管所要求的“房住不炒”的方向发展。一边是房贷利率上调，另一边则是房贷杠杆率下降、个人房贷增速明显下滑。央行营管部（北京）发布的数据显示，3月北京地区新发放个人住房贷款平均首付比例49.1%，较上年同期提高8.1个百分点。

新标准近日陆续执行

工行北京分行日前接受记者采访时表示，5月7日（含）以后网签并受理的首套房贷款，利率不低于人民银行基准利率的1.1倍。对5月7日前已受理的，可按原利率政策执行，但应于5月31日前执行完毕。二套房贷款利率政策不变。

中行北京分行表示，根据自身经营发展需要，首套房贷款利率将按照央行基准利率的1.1倍执行，二套房贷利率政策不变，自5月8日起执行。

目前，央行5年期以上贷款基准利率为4.9%，上浮1.1倍后即为5.39%。但是记者了解到，在实际操作中，贷款利率上浮至基准利率1.1倍的时间远远要早得多。

某央企员工李女士去年购买了北京北四环附近的一套二手房。等走完相关流程，到今年3月建行正式发放贷款时，贷款利率已经上浮1.1倍。

她无奈地告诉记者：“当时我也咨询了工行和农行的一些网点，均表示上浮1.1倍，而且那时候这些网点还没有额度。”

某大行北京分行的一位工作人员告诉记者，受到支行额度紧张、对抵押物具体评估、客户资信情况等因素影响，在实际执行中需要具体议价，其实利率上浮1.1倍已经执行了一段时间。但是这次是分行层面明确表示，首套房贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

根据融360网站统计的数据，民生、交行、华夏、中信等银行的北京分行的首套房贷利率已经较基准利率上浮10%。

负债端成本上升房贷利率或会进一步上浮

为何银行在这个时点宣布首套房贷利率不低于基准利率的1.1倍？

业内人士分析，银行揽储压力加大，负债端成本上升，是银行上调首套房贷利率的根源。

以招行北京分行的大额存单为例，该行网站上公布，5月发售的5年期个人大额存单的利率最高已经探至4.18%，而此前发售的同期限大额存单利率维持在3.85%左右。

据了解，其实在负债端成本不断攀升的当下，不仅仅是房贷利率上浮，其他种类的贷款利率也在上浮。

某国有大行北京分行工作人员说，该分行3月底执行了贷款利率新政策，要求分行内所有新发放的贷款，执行的最低利率不得低于基准利率的1.05倍。而之前该分行执行的政策是，贷款利率不允许较基准利率下浮。

在这种趋势下，下一步房贷利率根据各分支行自身额度情况，在1.1倍基础上进一步议价，也存在可能。

根据融360网站上的数据，目前浦发银行北京分行已经执行1.15倍首套房贷利率；东亚银行和光大银行则执行1.2倍首套房贷利率。

个人购房杠杆率显著下降

房贷利率上调是一方面，房贷增速下滑、个人购房杠杆率下降则是硬币的另一面。而且，利率上调有望导致房贷增速进一步下滑。

数据显示，无论从存量余额的增速看，还是从增量数据的占比看，北京地区个人房贷都出现明显的冷静趋势。

根据央行营管部（北京）公布的数据，截至3月末，北京地区个人住房贷款比年初增加71.7亿元，比上年同期少增525.3亿元，余额同比增长9.5%，增幅比上年同期低31个百分点。这是2014年以来，北京地区个人房贷首次出现个位数增长。

同时，一季度个人购房贷款新增额占人民币各项贷款新增额比重已降至2.7%。

数据显示，去年全年个人购房贷款新增额占人民币各项贷款新增额比重是20.2%，2016年这一数据则是40.3%。从40.3%到2.7%，去年以来北京地区一系列房地产调控政策的成效立竿见影。

另一组数据也很说明问题。数据显示，3月新发放个人住房贷款平均首付比例49.1%，较上年同期提高8.1个百分点，个人购房的杠杆率显著下降。今年年初，有监管部门负责人接受人民日报专访时明确提出，要抑制居民部门杠杆率。

“提抑制，并不意味着当前居民部门杠杆率高得离谱，而是近两年居民部门的杠杆率上升速度快了一些。”交通银行首席经济学家连平认为，今年肯定能看到居民部门杠杆率增速下降，因为按揭贷款增速肯定会下降，甚至出现负增长。

杠杆率下降是“组合拳”的结果

个人购房杠杆率下降背后，是政策的一套“组合拳”。

去年以来，监管部门严厉打击“首付贷”。去年11月住房和城乡建设部会同人民银行、原银监会联合部署规范购房融资行为，其中包括：严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资；严禁互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供“首付贷”等购房融资产品或服务；严禁违规提供房地产场外配资；严禁个人综合消费贷款等资金挪用于购房。

同时，监管部门还要求银行加大对首付资金来源和借款人收入证明真实性的审核力度。银行在办理个人住房贷款业务时，要以在房产管理部门备案的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据，并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度，有效防范交易欺诈、骗取贷款等行为。

此外，提高首付比例也是降低杠杆率的有力举措。目前北京地区首套房的首付款比例不低于35%，其中非普通自住房的首付款比例不低于40%；二套房的首付款比例不低于60%，其中非普通自住房的首付款比例不低于80%。

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