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戴德梁行：2018年上半年南宁甲级写字楼 五象新区迎供应高峰

2018年上半年，南宁甲级写字楼总存量1279951平方米，多样化的需求共同支撑全市上半年吸纳量增至51147 平方米，全市甲级写字楼平均租金较去年末下降14个百分点至每月每平方米88.67元。

五象新区迎供应高峰，南宁租户市场特征明显

以行政办公和文化体育为主要功能的五象新区，经过多年的开发建设，一座座写字楼拔地而起，陆续投入使用。自今年起，五象新区进入供应高峰期，也成为南宁写字楼供应的集中 地。2018年上半年，五象新区写字楼陆续迎来企业入驻，为全市甲级物业增添 264,500 平方米的新增供应，成为历年同期之最，并将全市总存量快速推高至1279951平方米。

数据来源于戴德梁行

政府不遗余力的支持促使五象新区交通、配套设施等以更高端的品质和更高的效率迅速推    进，日渐完善的商务环境吸引企业积极进驻五象新区。上半年，专业服务、工程建筑、金融类企业等成为五象新区的主要客群，此外，还有贸易及投资类企业。多样化的需求共同支撑全市上半年吸纳量增至51147平方米。在此带动下，全市空置率较去年末下降 8.1 个百分点至。

49.57%。东盟商务区租赁需求亦表现积极，尤其是建筑设计、专业服务及房地产公司。成熟的    商务环境和便利的交通条件吸引多家优质企业在该片区选址，如基准方中扩租华润大厦、珍爱网、美的地产落户九洲国际。与此同时，发展迅速的科技互联网企业在东盟商务区亦有较为活跃的成交表现，如滴滴出行搬迁至华润大厦。而金湖商圈由于硬件老化及物业服务落后问题较为严重，越来越难以满足企业的商务需求，近年来逐渐出现企业搬离该区域的现象。

上半年末，全市甲级写字楼平均租金较去年末下降 14 个百分点至每月每平方米 88.67元。该现象主要因五象新区基建设施、配套尚未完善而使租金呈现低洼态势，整体拉低了市场平均价。另一方面，东盟区域项目的入市使竞争加剧，为市场带来压力也是原因之一。处于起步期的五象商务市场，由于吸纳客户能力不足，大多项目选择相对较低的起步价格以快速吸引客户，培育商务氛围。五象新区大量的供应也分流了其他商务市场的需求，竞争压力之下，降价求生成为个别项目选择。虽五象新区与传统商圈写字楼租金及入驻率存在较大差距，但新区交通规划、配套等均优于传统商圈，待建设、配套完善后，将会有越来越多的客户倾向于物业品质高、而租金价格有较大优势的新区。另外，积极的因素也在累积，与一季度末相比，全市租金上升0.8个百分点，实现稳中有升，东盟商务区则上升2.7个百分点。可见，供应大增带来的冲击将逐渐被市场所消化。而伴随着南宁经济和产业的发展、物业品质的不断提升，甲级写字楼租金有望继续保持稳中有升的走势。

数据来源于戴德梁行

交易投资方面，上半年写字楼供过于求趋势明显，供应总量约74万平米，成交总量约56万㎡，主要成交区域仍为青秀区及五象新区，青秀区绿地中央广场以销售6.22万㎡登顶办公用房销冠，富雅国际总部基地由于周边配套完善，产品性价比高，办公用房销售面积位列第二。

下半年，预计伴随龙光世纪 A 塔的入市将在短期内增加东盟商务区市场压力，但因该区域配套以及商务氛围较为成熟，加上需求稳定，对其他甲级楼宇造成的影响有限。而在五象新区，下半年预计将会迎来超过160万平方米的新增供应，占全市同期新增供应总量的92%，阶段性的去化压力将不可避免。而这些项目的入市也将促使五象新区成为南宁最大的商务市 场，对市场走势发挥核心影响。面对大体量的供应以及在市场小户型私人投资交易活跃的情况下，部分开发商或延续目前战略，采取租售并举的方式以达到资产配置最优化。

龙光世纪效果图

戴德梁行南宁公司总经理李思毅表示，围绕"2018 年核心区基本成型 " 的目标，五象新区各项建设处于全力冲刺阶段，政府也给出了力度较大的支持——南宁针对五象新区金融街出台南府规〔2018〕13 号文件，对2018年11月30日前开业运营的商业楼宇项目开发业主、酒店、商城、餐饮等商业经营者予以资金奖励，这将促使五象新区以更快的步伐走向成熟。此 外，五象新区拥有极为发达的交通网络布局——27 条公交线路连接了五象新区与南宁大部分的建成区，并接驳已开通运营的地铁 1 号线、2 号线、快速公交二号线即将投入运营、未来五百米内有公交站、明年年中地铁 3 号线将开通……随着交通路网等配套的日渐完善，五象新区的商务氛围将渐入佳境。

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