“2022年整个房地产行业可以说极其严峻,行业内出现两大现象,一个是债务大量违约,再一个大量的企业亏损。”3月27日,美的置业主席、执行董事兼总裁郝恒乐在2022年度业绩发布会上谈及,美的置业在上述两个方面均表现平稳,“我们在债务方面保持健康,没有任何一笔钱出现违约,同时去年还有适当的盈利,这两方面非常不容易。”
2022年全年,美的置业实现收入736.3亿元,与2021年基本持平;年内核心净利润38.7亿元,同比下降29.1%;公司拥有人应占核心净利润为19.69亿元,同比下降49.5%。
在销售方面,美的置业的表现则随着大势同步下行。2022年全年,其共实现合约销售金额约792.4亿元,同比降幅约42.22%。
值得一提的是,在房价下行的大势中,美的置业的销售均价不降反升,同比增长8%至12546元/平方米。
美的置业执行董事兼首席财务官林戈指出,过去几年来美的置业一直坚持24个月资金链安全预警机制,所以在2022年市场环境这么大变化的情况下,仍围绕建流动性安全、现金流安全进行生产和销售的铺排,以销定产,同时平衡好量与价的关系,“所以2022年我们重点是在保持价格的基础上来合理控制流量。”
此外,促使销售均价上涨的另一因素是美的置业近年来推进的城市升级,持续向高能级城市聚焦。报告期内,长三角、大湾区贡献的销售业绩占比达到65%,集中度进一步提升。
在城市聚焦策略的指引下,美的置业在2022年未进行太多扩储动作。据披露,美的置业全年的销售回款中,仅有5%用于土地支出。“去年一年我们没有在公开市场拿地很多,仅仅增加了一宗,”郝恒乐表示,“但我们在合作方的股权收购方面做了大量的工作,对土地储备做了结构优化,而不是在量上做太多文章。”
报告期内,美的置业完成了对部分存量土储的调整,收购了9个项目股权,新增权益货值约63亿元,项目所在地以二线城市为主;同时退出了部分弱三线和四线城市,减少权益货值9.5亿元。同期,仅新增一宗地块,位于上海市浦东新区,权益货值约14亿元。
截至报告期末,美的置业总土储面积约3206万平方米,权益比为70%,较2021年上升3%;其中,长三角和大湾区的土储面积为1671万平方米,占比约52%,与2021年持平。
目前来看,美的置业这一谨慎的纳储态度将在2023年持续。“我们认为今年的土地供应应该是比较充足的,机会也会有很多,土地质素也比较好,价格也不会出现爆发式增长,因为现在还能健康发展的房企都是比较理性的,所以土地市场并不会出现暴涨的现象。”郝恒乐认为。
在他看来,针对这一行业情况,结合美的置业本身的土储和城市结构,“我们今年会积极地动态地研究一些优质土地,捕捉投资机会,根据每个城市去化速度进行结构性地补货,保持适度的土地新增,在对具体地块的研判上肯定是理性,更加慎重、聚焦,绝对不会多点开花。”
对于接下来的市场走势,美的置业执行董事兼副总裁王全辉表示,2月份的市场,无论从到访量还是到成交量,都比1月份有大幅增长,出现了复苏的苗头,不过3月份之后客户的到访量有所回落,成交也有一定的下滑,“对比去年同期来看,3月份成交还是有较大幅度的增长,因此应该说这是一个阶段性的回落,并不说是市场出现问题。
王全辉认为,随着疫情管控的全面放开,包括中央对于经济复苏的各项政策的持续落地,中央和地方政府对房地产的支持也在不断加码,企业端跟居民端对于经济恢复的信心跟预期都在逐步转好,市场短期将是稳中向好,“长期来看是坚定看好”。
值得一提的是,作为当前仍在债务方面保持着零违约的民营开发商,2022年以来,美的置业也在监管层的支持下获得了不少融资机会,包括在2022年2月发行了一笔规模为15亿元的中期票据,5月、12月先后发行的两笔公司债,规模共计22.5亿元。
这其中亦有来自大股东的支持。2022年是房企融资端口最艰难的一年,但美的置业则表现得相对从容。“因为在股东对支持下,我们的几次发债基本上都能顺利发行,尤其是在中债增提供了担保的中票发行中,有25亿是大股东提供了反担保。”
据美的置业管理层披露,2022年全年,该公司融资成本同比下降了20个基点,发债额逆势增加了20亿元。另外,截至2022年末,美的置业净负债率下降至43.9%,现金短债比为1.60,剔除预收后的资产负债率下降至68.2%,迈入绿档。
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