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政策“托举” 这波楼市快速回升背后，原因是什么？

文|覃峰慧

一季度,房地产市场回暖让人感到很意外,很多业内人士也有点懵。4月6日,国家税务总局发布,一季度,住房消费呈现回暖迹象,房地产业1～2月份销售收入由负转正,同比增长2.3%,较去年全年加快19.5个百分点;3月份增速进一步提升,同比增长17.9%。很多人看到这数据很兴奋,大唱回暖了。楼市真的回暖了吗?这一轮回升,真的能持续下去吗?

政策“托举”成交量回暖 供求同环比齐涨

都知道疫情过后市场会回暖,但万万没想到,这么快。以南宁为例,2023年一季度南宁商品住宅成交量上涨明显,累计成交商品房24217套,成交面积191.9万㎡,同比涨幅达96%。一季度南宁商品住宅新增供应面积96.56万㎡,环比上涨39.66%,同比上涨156.38%;成交面积142.44万㎡,环比上涨31.33%,同比上涨96.52%,供求同环比齐涨。从一季度的成交数据可以看出,一季度南宁楼市在强势复苏。

市场的回暖也反馈至数据层面。整体来看,一季度南宁新建商品房交易行情出现积极信号,在经历持续20个月交易数据下行的下降压力下,首次逆势崛起。来自据克而瑞数据统计显示,2023年一季度成交量接近2020年同期水平,比2019年少近55万㎡,季度成交差距在缩小。聚焦月度,3月成交量级突破60万㎡,这也是继2月后再次创下近一年月度成交新高。但这成交数据的背后是城市的政策“托举”,与交易火热的一二线城市相比,不少三四线城市的市场仍相对低迷。所以一季度的这个成交量谈不上有多热,但不可否认的,3月份要楼市确实比以前要好很多。但是,房地产这个“回暖”的状态能持续吗?

楼市“小阳春”背后,原因是什么?

4月1日-4月12日,南宁商品住宅成交2169套,成交面积235599.49㎡。2022年4月1日-4月12日,成交4895套房源,成交面积345462.89㎡,与去年同期相比成交量下降55.7%,成交面积下降46.7%。4月上旬成交量突然往下,成交量在递减,“小阳春”的行情似乎进入了尾声的状态。楼市回暖能否持续?未来又将朝着怎样的方向发展?目前看来,都充满不确定性。

这也都印证了此前,很多业内人士判断,3月楼市成交量上涨,这波“小阳春”,有季节性因素,主要是去年第四季度,疫情比较严重,导致很多需求被积压,有一大部分需求延后到春节过后释放,还有刚改因为小孩上学等需求必须要买,其次在每年传统的“金三”、“银四”这个时间段大家都担心政策刺激怕房价上涨。

在走访中了解到,进入4月,不管是新房市场售楼部现场来访量、单盘认购量,还是二手房市场的带看量都在下行。支撑楼市庞大体量的,是刚需和改善的普罗大众。如果他们继续在“休养生息”,整个房地产市场很难被撬动起来。

现在卖得好的新房,一般都是价格比“次新房”要低的。目前来看,每个城市都有不同程度的出台了相应的楼市政策,一、二线城市回暖确实比较亮眼,但大多数城市并没有起色,南宁目前也出台了“带押过户”的利好政策,像市场上传言更进一步的楼市政策并没有新动作,因此,大家接下来对于南宁楼市房价的预期或进一步降低。短期来看,4月份市场是否能持续回暖,更需要购房者置业信心和收入预期的恢复。实际上,一季度,这波楼市“小阳春”,与政策推动息息相关。

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