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戴德梁行：2023年南宁写字楼空置率降，首店经济亮眼

南宁,2024年1月30日——房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行近日发布2023年下半年南宁写字楼和零售市场总结与展望, 深度解析2023年商业办公市场表现并展望未来市场趋势。

存量持续去化,甲级写字楼空置率重回四成以下

2023年末,南宁甲级写字楼市场存量维持在285.8万平方米。在全年无新增供应投入使用的情况下,存量项目继续稳步去化,全年全市甲级写字楼净吸纳量录得96,732平方米,年内全市空置率因此下降3.4个百分点至38.5%,重回四成以下水平。

图1 南宁甲级写字楼市场历年新增供应、净吸纳量和空置率

注:净吸纳量自2017年开始统计,空置率自2016年开始统计

资料来源: 戴德梁行研究部

全市平均租金延续下行走势,较上年末下降了6.8%至每月每平方米57.0元。分板块看,凤岭降幅最大,环比下降9.3%,而五象新区跌幅趋缓,环比仅降1.3%,两大商务区之间的租金差距进一步收窄。金湖、南湖板块则分别环比下降了3.8%及4.9%。

商务氛围和配套最为完善的凤岭板块在租金下调的刺激下,去化效果最为显著。下半年凤岭板块净吸纳量录得3.5万平方米,占全市比重达63.4%,带动空置率较年中下降2.7个百分点至35.9%,持续引领市场需求。五象新区在下半年录得净吸纳量1.9万平方米,从上半年的低迷状态中逐渐恢复。

2023下半年,经济面积极因素不断累积增多,小规模初创企业也重新涌现,推升小面积租赁的活跃度。对于小微企业而言,带装修和家具、租期和商务条款灵活的物业更契合需求,一批共享办公品牌和商务空间运营商也顺势把握机遇积极扩张,助力推动专业服务业成为下半年需求最为活跃的行业,租赁成交占比达到36%。

TMT行业同样录得较大面积的成交,例如某集成电路设计企业租赁广西合景国际金融广场约4,300平方米,带动行业比重升至第二位,占比27%。此外,包括新能源和储能等板块在内的新能源产业体系作为近年南宁市重点发展的产业方向,相关企业对甲级写字楼也有持续的需求。下半年能源业租赁成交占比达12%,位居第三位。

图2 2023年下半年南宁甲级写字楼不同行业租赁成交面积分布

资料来源: 戴德梁行研究部

对比供应高峰期,近年全市供应节奏有所放缓,将有利于存量物业稳步去化。2024年,南宁甲级写字楼市场预计将迎来三个新项目启用,均位于五象新区,合计将带来约23.0万平方米新增供应。2025年,若建设工期和招商进展顺利,预测该年将有22.4万平方米甲级写字楼投入市场,依然全部位于五象新区。可以预见,五象新区的持续供应将助于进一步提升其商务氛围,但也会给片区空置率继续带来上升压力。

图3 南宁甲级写字楼未来供应(2024年—2025年)

资料来源: 戴德梁行研究部

对于南宁商务市场的发展,戴德梁行南宁分公司项目及企业服务部主管、助理董事李炜明泽表示,年末,政府领导察南宁,实地调研中国—东盟经贸合作和信息化建设应用;新加坡、马来西亚、泰国等东盟国家陆续推进与中国互免签证,中国—东盟合作交往有望更上层楼。作为国家面向东盟的桥头堡,多种政策优惠叠加下,南宁也有望吸引双边更多企业入驻,为甲级写字楼市场带来更多新增需求。

优质零售物业空置率保持平稳,首店经济表现亮眼

2023年末南宁优质零售物业存量面积保持在177.8万平方米。全市最优层平均租金较去年末下降2.4%至每月每平方米250.0元。分商圈看,凤岭租金表现坚挺,与去年末基本持平,最优层平均租金录得每月每平方米318.6元;江南商圈、朝阳商圈跌幅最为显著,同比分别下降8.2%和7.9%。空置率方面,年末全市平均空置率录得10.7%,较年中微降0.2个百分点,保持平稳走势。

图4 南宁优质零售物业最优层平均租金走势

资料来源: 戴德梁行研究部

下半年众多广西/南宁首店启幕和品牌回归,其中高端服饰鞋履、咖啡茶饮、正餐三大业态尤为瞩目:Zegna、Stuart Weitzman、Vivienne Westwood、Salomon等高端品牌新进南宁万象城;Tims天好咖啡、茶理宜世、野萃山、茉莉奶白、樂屿茶屋等新式咖啡茶饮品牌纷纷开拓南宁首店;蔡澜港式点心、KCOOKING、啫火、朱光玉火锅馆、茄子恰恰、榕意等地方特色菜系也积极进军南宁市场。从首店的地理分布可以看出,凤岭是品牌首进南宁时最为青睐的商圈。受此驱动,年末凤岭商圈空置率较年中下降1.3个百分点至5.8%,降幅领先全市。

元旦节前,南宁市政府发文提出“扩大中高端消费供给,依托市区内标杆商业综合体,大力发展区域首店、行业首牌、品牌首秀、新品首发等‘四首’经济”。2024年南宁首店经济料将继续蓬勃发展,除自治区级/市级首店外,各大商圈的商业体运营商也将加大力度引进区域首店,有望带动全市优质零售物业平均空置率稳步下行。

元旦节前,南宁市政府发文提出大力发展区域首店、行业首牌、品牌首秀、新品首发等“四首”经济。戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部主管及董事张晓端预测, 2024年南宁首店经济将继续蓬勃发展,除了自治区级/市级首店外,各大商圈的商业体运营商也将加大力度引进区域首店,带动全市优质零售物业平均空置率稳步下行;同时,在消费分层、理性消费的趋势下,高端零售餐饮品牌和平价的大众咖啡茶饮仍将是商业体运营商和消费者共同追捧的业态类型。

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