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宋雪涛等：下调存量房贷利率将对资本市场形成利好

房贷利率与大多数居民息息相关,一定程度上减少房贷利息支出相当于增加居民收入。当前,我国存量房贷大约有38万亿元,存量房贷利率调整问题备受关注。这些调整对居民和资本市场有何影响?

从当前存量房贷利率的分布来看,笔者根据Wind和天风证券研究所数据计算,38万亿元存量房贷中的六成(约23万亿元),属于首套房购房者以及多套房在新标准下被认定为首套房的购房者,这部分存量房贷调降后平均利率为4.17%。而有大约10万亿元存量房贷是在低利率时期形成的,在跟随LPR(贷款市场报价利率)整体下调后,平均利率为3.95%。另外,有4.8万亿元左右的存量房贷平均贷款利率目前降到了4.97%,其属于不享受政策优惠的多套住房购房者,这部分群体是房贷利率最高的群体,也是最有提前还贷意愿的群体。

这三类贷款加权下来,当前存量房贷的平均利率大约是4.21%,而今年二季度,新发行房贷的平均利率是3.45%,这意味着新旧房贷的利差有76个基点。其中,35个基点是“临时利差”,主要原因是目前大多数存量商业性个人住房贷款的重新定价周期为1年。剩余的41个基点因为房贷利率换锚后的“加点”保持恒定,不能跟随新房贷合同的加点水平下调,属于“加点利差”。

目前市场关注的下调存量房贷利率,主要是指下调“加点利差”。从调整房贷利率覆盖面来看,再次调降存量房贷利率加点,需要覆盖大部分存量房贷,而非仅针对首套房。正是由于覆盖面更广,调降幅度可能相对谨慎。

根据计算,若38万亿元存量房贷从平均利率4.2%下调20基点,还款每月可减少63亿元。从降低存量房贷利率政策的长期效果来看,对于30年期限的100万房贷,如果房贷利率下调20基点,总负债规模会下降2.4个百分点。

对居民消费和还贷而言,理论上,下调存量房贷利率可以减弱居民提前还贷的意愿,由此减少的负债或将提升居民的消费能力。不过,有两个因素也需纳入考量:在缺乏高息资产的情况下,下调存量房贷利率未必能阻止居民提前还贷;在收入预期偏弱的情况下,负债居民的消费意愿或受利息支出下降而提振的幅度并不大。

对资本市场而言,下调存量房贷利率也将形成利好。从维持银行净息差的角度,如果下调了存量房贷的“加点利差”,那么也需要降准或降息来稳住银行的负债端,而降息预期将对短久期债券形成直接利好。同时,房贷利率下调也会提升长久期债券对银行的配置吸引力。所以降存量房贷利率短期将对债市形成利好,也让股市中长期的改善时点可能更早到来。(中新经纬APP)

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