下调存量房贷利率的呼声很高,主要原因是存量房贷和新发房贷利差重回高位水平。一边是新发房贷利率的持续下降,另一边却是存量房贷利率迟迟未有实质性的调整动作。于是,面对高企的存量房贷利率,提前还贷的现象开始增多,特别是对前几年高位购房的购房者,他们更想要提前还贷。有时候,提前还贷省下来的钱,甚至比同期银行理财的收益率更高。
关于下调存量房贷利率,早在去年8月开始实施。只是过了一年之后,随着新发房贷利率的持续走低,市场也开始呼吁存量房贷利率也需要同步下调,逐渐缩小存量房贷和新发房贷的利差水平。
这一次下调存量房贷的可能性有多高?或者说,这一次下调存量房贷利率的空间有多大?
从上一次的情况分析,在下调存量房贷利率的背后,存量首套房贷可向贷款行申请置换贷款,而且对首套房的认定标准进行了放宽。
经过了上一轮存量房贷利率的调整置换,调整后的加权平均利率为4.27%,平均降幅为0.73%。这一轮调整后,每年减少借款人利息支出约1700亿元。
即使上一轮存量房贷利率得到了调整,但在新发房贷利率持续走低的背景下,目前存量房贷利率仍与今年7月的新发放个人住房贷款利率仍然有0.87%的利差差距,所以存量房贷再次下调的可操作空间比较大,市场对存量房贷利率再次下调的呼声也比较高。
当前存量房贷利率仍然处于高位水平,在利差扩大的背景下,也引发了更多购房者选择了提前还贷。如果接下来有力度较大的存量房贷利率下调动作,那么将会从一定程度上减缓提前还贷的风险。
不过,考虑到目前国内商业银行的净息差较低,对存量房贷利率的下调空间可能会比较有限。
今年一二季度,商业银行净息差只有1.54%,且多数商业银行的净息差是低于1.8%的警戒线水平,甚至低于1.54%的净息差水平。
不过,从银行的角度考虑,下调存量房贷利率有利于缓解提前还贷的压力,同时也有利于逐渐改善银行的资产质量水平。下调存量房贷利率的呼声比较高,下调存量房贷利率的时机已经成熟。
如果存量房贷利率得到下调,那么将会对房地产市场带来什么样的影响?
实际上,下调存量房贷利率给市场带来最直接的影响是提振了市场的投资信心。虽然下调存量房贷利率只是给购房者减少了一些还贷压力,但不要小看每月几百元、每年数千元的金额,如果按照20年、30年的时间长度进行计算,加起来也是一笔可观的资金。
每年数千元的资金得到了节省,将会刺激购房者的消费需求。随着消费能力的逐渐改善,也有利于提振购房者的消费信心与投资信心。
无论是房地产市场还是股票市场,影响它们走势的核心因素是信心问题,当市场信心得到实质性的恢复,那么价格水平也会得到提振。
目前房地产市场正处于调整周期,与库兹涅茨经济周期有着密不可分的联系性。
作为长周期的库兹涅茨经济周期,周期长度多达15年至25年。国内房地产自高位调整以来,已经调整了三年时间,但按照库兹涅茨的经济周期规律,调整也许不会轻易结束,但房价企稳的关键因素在于信心问题。只要市场信心得到提振,那么房地产市场的调整周期也会得到有效缩短。
因此,下调存量房贷利率,不仅仅是减轻购房者的还贷压力,而且还有利于恢复大家的消费信心与投资信心。一年下来,每年每户节省数千元的还贷压力,数千万户家庭可以减少巨额的开支成本。一旦这些资金投放到消费市场、投资市场,也会起到明显的提振影响。
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